O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento técnico elaborado por corretores de imóveis que determina o valor de mercado de um imóvel. Diferente de uma simples estimativa de preço, o PTAM segue metodologia regulamentada pelo COFECI e pode ser usado em negociações de compra e venda, partilhas de bens e revisões de aluguel.
Neste guia completo, você aprenderá passo a passo como fazer um PTAM de forma profissional, incluindo os requisitos legais, metodologia de avaliação, coleta de dados e estrutura do documento final.
O Que É PTAM?
PTAM é a sigla para Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, um documento regulamentado pelas Resoluções COFECI nº 957/2006 e nº 1.066/2007 que estabelece o valor de mercado de um imóvel com base em critérios técnicos e pesquisa mercadológica.
Características Principais do PTAM:
- Emissor: Corretor de imóveis com CRECI ativo
- Base legal: Resoluções COFECI 957/2006 e 1.066/2007
- Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Finalidade: Negociações comerciais, partilhas amigáveis, revisões contratuais
- Diferencial: Não substitui laudo de avaliação para fins judiciais ou bancários
Quem Pode Fazer um PTAM?
Segundo a Resolução COFECI nº 1.066/2007, qualquer corretor de imóveis pessoa física com registro ativo no CRECI pode elaborar um PTAM. A inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) não é obrigatória para emitir PTAM, apenas para laudos de avaliação mais complexos.
Requisitos do Profissional:
- ✅ Registro ativo no CRECI
- ✅ Conhecimento do Método Comparativo Direto
- ✅ Familiaridade com a NBR 14653-2 (recomendável)
- ✅ Capacidade de pesquisa de mercado imobiliário
PTAM vs Laudo de Avaliação: Qual a Diferença?
| Aspecto | PTAM | Laudo de Avaliação |
|---|---|---|
| Profissional | Corretor de imóveis (CRECI) | Engenheiro avaliador (CNAI) |
| Base legal | Resolução COFECI | NBR 14653 (ABNT) |
| Complexidade | Média | Alta |
| Finalidade | Negociações comerciais | Judicial, bancária, fiscal |
| Valor médio | R$ 500 – R$ 1.500 | R$ 1.500 – R$ 10.000+ |
| Prazo | 3-7 dias | 7-30 dias |
Importante: Use PTAM para negociações diretas. Para processos judiciais, garantias bancárias ou desapropriações, é obrigatório o laudo conforme NBR 14653.
Como Fazer um PTAM: Passo a Passo Completo
Passo 1: Identificar o Solicitante e a Finalidade
Registre quem está solicitando o parecer e qual é o objetivo:
Exemplo:
Solicitante: João Silva (CPF 000.000.000-00)
Finalidade: Determinação do valor de mercado para negociação de compra e venda
Finalidades comuns:
- Compra e venda
- Partilha de bens (divórcio, inventário amigável)
- Revisão de aluguel
- Planejamento patrimonial
- Captação de imóveis
Passo 2: Realizar Vistoria Técnica do Imóvel
Agende e execute a vistoria presencial do imóvel avaliando (o imóvel que você está avaliando).
O que documentar:
✅ Características físicas:
- Área total e área útil (m²)
- Número de quartos, suítes, banheiros
- Vagas de garagem
- Tipo de acabamento
- Estado de conservação
- Idade aparente
✅ Características da localização:
- Bairro e logradouro completo
- Proximidade de serviços (transporte, comércio, escolas)
- Padrão da vizinhança
- Infraestrutura urbana
✅ Registro fotográfico:
- Fachada
- Ambientes internos principais
- Áreas comuns (se condomínio)
- Detalhes relevantes (acabamentos, problemas estruturais)
Dica profissional: Use um aplicativo de medição por foto (Magicplan, RoomScan) para aumentar a precisão das medidas.
Passo 3: Pesquisar Imóveis Comparáveis (Amostra de Mercado)
Esta é a etapa mais crítica e demorada do PTAM. Você precisa encontrar no mínimo 3 (recomendável 6-10) imóveis similares no mercado.
Critérios de similaridade:
- Mesma tipologia (apartamento, casa, terreno)
- Mesma região ou bairros equivalentes
- Área total similar (±30%)
- Padrão construtivo comparável
- Faixa de preço próxima
Onde pesquisar:
- ZAP Imóveis
- VivaReal
- Chaves na Mão
- Imobiliárias locais
- OLX, QuintoAndar
⚡ Como Automatizar a Coleta de Dados
Problema: Copiar manualmente dados de 10-20 imóveis leva 2-3 horas.
Solução: Use um sistema de extração automatizada que busca imóveis pelos filtros, extrai todos os dados e organiza em Excel pronto.
Com automação, você reduz de 3 horas para 5 minutos. Teste grátis a extração automatizada →
Passo 4: Aplicar o Método Comparativo Direto
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é a metodologia obrigatória para PTAM, conforme NBR 14653-2, item 8.2.1.
Funcionamento:
- Você compara o imóvel avaliando com os imóveis da amostra
- Aplica fatores de ajuste para homogeneizar as diferenças
- Calcula o valor médio ajustado
Fatores de Homogeneização Principais:
| Fator | O Que Ajusta | Exemplo |
|---|---|---|
| Fator de Oferta | Diferença entre preço anunciado e real | -10% a -15% |
| Fator de Localização | Diferença entre bairros | -20% a +30% |
| Fator de Área | Diferença no tamanho | Por m² |
| Fator de Idade | Desgaste pelo uso | -5% a -25% |
| Fator de Acabamento | Padrão construtivo | -15% a +20% |
Exemplo Prático:
Imóvel Avaliando: Apartamento 80m², 2 quartos, 10 anos
Imóvel Referencial 1: 85m², 2 quartos, 5 anos – R$ 400.000Ajustes:
- Fator de oferta: -12% = R$ 352.000
- Fator de área: (80/85) = R$ 331.765
- Fator de idade: -3% = R$ 322.012
Valor ajustado: R$ 322.000
Repita para todos os imóveis da amostra e calcule a média ou mediana.
Passo 5: Calcular o Valor Final e Intervalo de Confiança
Após homogeneizar todos os dados da amostra, você chega ao valor de mercado.
Boas práticas:
- Apresente um valor único arredondado (evite centavos)
- Indique um intervalo de confiança de ±5%
- Justifique desvios significativos
Exemplo de conclusão:
Valor de Mercado: R$ 320.000
Intervalo de Confiança (±5%): R$ 304.000 a R$ 336.000
Passo 6: Elaborar o Documento Final do PTAM
A estrutura mínima obrigatória segundo COFECI:
Estrutura do PTAM:
- Capa
- Título: “PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA”
- Número do parecer
- Logotipo (opcional)
- Identificação do Profissional
- Nome completo
- CRECI (número e região)
- Endereço profissional
- Contato
- Identificação do Solicitante
- Nome/Razão social
- CPF/CNPJ
- Contato
- Finalidade do Parecer
- Objetivo claro e direto
- Competência Profissional
- Citação da Lei 6.530/1978
- Resoluções COFECI 957/2006 e 1.066/2007
- Caracterização do Imóvel Avaliando
- Endereço completo
- Matrícula do imóvel (se disponível)
- Características físicas
- Registro fotográfico
- Caracterização da Região
- Descrição do bairro
- Infraestrutura
- Padrão socioeconômico
- Metodologia Utilizada
- Método Comparativo Direto
- Referência à NBR 14653-2
- Pesquisa de Mercado
- Tabela com todos os imóveis referenciais
- Fotos e dados completos
- Homogeneização de Dados
- Fatores aplicados
- Cálculos detalhados
- Gráfico Comparativo (opcional mas recomendado)
- Dispersão dos valores
- Conclusão
- Valor de mercado
- Intervalo de confiança
- Data e assinatura
- Anexos
- Fotos dos imóveis referenciais
- Print dos anúncios
- Mapas de localização
Passo 7: Revisar e Assinar
Antes de entregar:
- ✅ Revise todos os cálculos
- ✅ Confirme endereços e dados
- ✅ Verifique qualidade das fotos
- ✅ Assine digitalmente ou à mão com carimbo do CRECI
Quanto Tempo Leva para Fazer um PTAM?
Tempo total médio: 4-6 horas
Detalhamento:
- Vistoria do imóvel: 1h
- Pesquisa de mercado manual: 2-3h
- Homogeneização e cálculos: 1h
- Redação do documento: 1-2h
Com automação de coleta: 2-3 horas total
Quanto Cobrar por um PTAM?
Os valores variam por região e complexidade:
| Tipo de Imóvel | Preço Médio |
|---|---|
| Apartamento padrão | R$ 500 – R$ 800 |
| Casa padrão | R$ 600 – R$ 1.000 |
| Imóvel comercial | R$ 800 – R$ 1.500 |
| Terreno urbano | R$ 600 – R$ 1.200 |
| Imóvel de alto padrão | R$ 1.200 – R$ 2.500 |
Fatores que aumentam o valor:
- Área muito grande (>300m²)
- Localização afastada
- Imóvel atípico (sem comparáveis)
- Prazo urgente
Erros Comuns ao Fazer PTAM
| ❌ Erro | ✅ Correção |
|---|---|
| Usar amostra insuficiente (menos de 3 imóveis) | Mínimo 6 imóveis para maior confiabilidade |
| Não aplicar fator de oferta | Sempre descontar 10-15% de imóveis em oferta |
| Comparar imóveis muito diferentes | Área ±30%, mesmo bairro ou equivalente |
| Esquecer de fotografar detalhes importantes | Checklist de fotos obrigatórias |
| Não justificar ajustes aplicados | Explique cada fator de homogeneização |
| Apresentar valor com centavos | Arredonde para milhares (R$ 325.000) |
Ferramentas e Recursos para Fazer PTAM
Pesquisa de Mercado:
- ZAP Imóveis – Maior base de dados
- VivaReal – Abrangência nacional
- Chaves na Mão – Mercado regional
Automação de Coleta:
- Caxias IA – Extração automatizada de dados
- Busca simultânea em múltiplos portais
- Exporta dados para Excel organizado
- Economiza 2-3h por PTAM
Teste Grátis: 20 Extrações
Experimente extrair dados de imóveis automaticamente sem cartão de crédito Começar Agora →
Mapas e Geolocalização:
- Google Maps / Street View
- Google Earth (histórico de imagens)
Diferença Entre PTAM e Parecer Opinativo
| Característica | PTAM | Parecer Opinativo |
|---|---|---|
| Base | Metodologia técnica | Experiência profissional |
| Homogeneização | Obrigatória | Não aplicada |
| Pesquisa | Formal e documentada | Informal |
| Validade legal | Maior | Menor |
| Tempo | 4-6h | 30min – 1h |
| Preço | R$ 500-1.500 | R$ 200-500 |
Use Parecer Opinativo apenas para estimativas rápidas, sem compromisso formal.
PTAM vs Laudo de Avaliação Completo
Para entender em profundidade os diferentes métodos de avaliação imobiliária e quando usar cada um, confira nosso guia completo sobre avaliação profissional.
Perguntas Frequentes sobre PTAM
Corretor de imóveis pode fazer PTAM sem CNAI?
Sim. A Resolução COFECI 1.066/2007 permite que qualquer corretor com CRECI ativo elabore PTAM. O CNAI é exigido apenas para laudos de avaliação mais complexos ou para fins judiciais.
PTAM tem validade jurídica em processos judiciais?
O PTAM pode ser aceito em processos de menor complexidade, mas para ações que exigem perícia técnica (desapropriações, garantias bancárias, disputas patrimoniais), é necessário laudo de avaliação conforme NBR 14653, elaborado por engenheiro avaliador credenciado no CNAI.
Quantos imóveis preciso pesquisar para fazer um PTAM?
O mínimo recomendado é 3 imóveis, mas para maior confiabilidade estatística, o ideal é trabalhar com 6 a 10 imóveis comparáveis. Quanto maior a amostra homogênea, mais preciso será o valor de mercado determinado.
Quanto tempo um PTAM demora para ficar pronto?
O prazo varia de 3 a 7 dias úteis, dependendo da complexidade do imóvel e da disponibilidade de dados comparáveis no mercado. Com ferramentas de automação para coleta de dados, esse prazo pode ser reduzido para 1-2 dias.
Como automatizar a pesquisa de mercado para PTAM?
Existem sistemas que permitem configurar filtros (cidade, tipo de imóvel, faixa de preço, área) e extraem automaticamente dados de múltiplos portais (ZAP, VivaReal, Chaves na Mão) em minutos, organizando tudo em planilha Excel. Isso reduz de 3 horas para aproximadamente 5 minutos a etapa de coleta de dados.
Conclusão: Domine a Elaboração de PTAM
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é uma ferramenta essencial para corretores de imóveis que desejam oferecer serviços além da intermediação de vendas. Dominar a elaboração de PTAM permite:
- ✅ Diversificar receitas (R$ 500-1.500 por parecer)
- ✅ Agregar valor aos clientes
- ✅ Aumentar autoridade profissional
- ✅ Facilitar negociações com dados técnicos
A etapa que mais consome tempo é a pesquisa de mercado. Com automação, você consegue:
- Reduzir 80% do tempo de coleta
- Aumentar o número de PTAMs/mês
- Melhorar a qualidade dos dados
- Ampliar margem de lucro
Próximos passos:
- Estude as Resoluções COFECI 957/2006 e 1.066/2007
- Familiarize-se com a NBR 14653-2
- Pratique com casos reais
- Automatize a coleta de dados para ganhar eficiência
Economize 3 Horas na Coleta de Dados para PTAM
Extraia dados de imóveis de ZAP, VivaReal e Chaves na Mão automaticamente.
Configure filtros, o sistema busca e organiza tudo em Excel.
Teste grátis: 20 extrações sem cartão de crédito Começar Agora →