Se você é engenheiro avaliador, corretor de imóveis ou trabalha com avaliação imobiliária, já enfrentou este desafio: abrir dezenas de abas no navegador, copiar links de imóveis manualmente, e passar horas coletando dados comparativos nos principais portais brasileiros.
A grande questão é: qual portal usar? ZAP Imóveis, VivaReal ou Chaves na Mão? A resposta pode surpreender você.
Neste guia completo, vamos comparar os 3 maiores portais imobiliários do Brasil em aspectos que realmente importam para quem precisa fazer avaliação de imóveis ou elaborar relatórios PTAM: cobertura geográfica, qualidade dos dados, facilidade de extração e volume de anúncios.
1. Introdução aos Principais Portais Imobiliários do Brasil
O mercado de portais imobiliários no Brasil é dominado por três grandes players, cada um com características distintas e públicos específicos.
ZAP Imóveis
O ZAP Imóveis foi fundado em 2006 e pertence ao Grupo Globo (OLX Group). É considerado o portal premium do mercado, com foco em imóveis de médio e alto padrão.
Principais características:
- Mais de 1,2 milhão de anúncios ativos (2025)
- Forte presença em capitais e grandes centros urbanos
- Filtros avançados de busca (condomínio fechado, vista para o mar, etc.)
- Integração com imobiliárias premium
- Sistema de verificação de anúncios mais rigoroso
- Médias de preço geralmente 15-20% mais altas que outros portais
VivaReal
O VivaReal foi lançado em 2009 e também pertence ao Grupo OLX desde 2020. É o portal com maior volume de tráfego no Brasil, atendendo todos os segmentos de público.
Principais características:
- Mais de 1,5 milhão de anúncios ativos (2025)
- Maior alcance nacional (presente em 100% dos municípios brasileiros)
- Imóveis de todos os padrões (popular ao alto luxo)
- Maior variedade de tipos de imóvel (terrenos, rurais, comerciais)
- Integração com mais de 40.000 imobiliárias
- Interface mais acessível para público geral
Chaves na Mão
O Chaves na Mão é um portal independente, fundado em 2007, com presença forte em regiões específicas do Brasil.
Principais características:
- Aproximadamente 400 mil anúncios ativos (2025)
- Forte presença no Sul e Sudeste (especialmente São Paulo, Rio Grande do Sul, Santa Catarina)
- Especialização em imobiliárias locais e regionais
- Menos anúncios duplicados (menor número de agregadores)
- Interface mais simples e direta
- Dados de contato mais acessíveis
| Característica | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Volume de Anúncios | 1,2 milhão | 1,5 milhão | 400 mil |
| Grupo Proprietário | OLX Group | OLX Group | Independente |
| Posicionamento | Premium | Massivo | Regional |
| Foco de Público | Médio/Alto Padrão | Todos os Segmentos | Imobiliárias Locais |
| Cobertura Nacional | 95% municípios | 100% municípios | 70% municípios |
| Fundação | 2006 | 2009 | 2007 |
Importante: ZAP e VivaReal pertencem ao mesmo grupo desde 2020, mas mantêm bases de dados, interfaces e estratégias comerciais separadas. Isso significa que nem todos os anúncios aparecem nos dois portais.
2. Cobertura Geográfica: Onde Cada Portal É Mais Forte
Para quem trabalha com avaliação imobiliária, entender a cobertura regional de cada portal é essencial para garantir uma amostra representativa do mercado.
ZAP Imóveis: Domínio nas Capitais
O ZAP tem presença forte em praticamente todas as capitais brasileiras, mas se destaca especialmente em:
Regiões de maior cobertura:
- Sudeste: São Paulo (capital e interior), Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Campinas, Santos
- Sul: Curitiba, Florianópolis, Porto Alegre
- Nordeste: Salvador, Recife, Fortaleza
- Centro-Oeste: Brasília, Goiânia
Pontos fracos:
- Cidades do interior com menos de 100 mil habitantes
- Regiões Norte (exceto Manaus e Belém)
- Imóveis rurais (baixíssima cobertura)
VivaReal: Alcance Nacional Completo
O VivaReal é o portal com maior penetração geográfica no Brasil.
Regiões de maior cobertura:
- Todas as capitais brasileiras (cobertura massiva)
- Interior de todos os estados (presente até em cidades pequenas)
- Regiões metropolitanas completas
- Zonas rurais (maior volume de propriedades rurais entre os 3)
Pontos fracos:
- Muito “ruído” em cidades menores (anúncios desatualizados ou duplicados)
- Qualidade dos dados pode ser inferior em regiões afastadas
Chaves na Mão: Forte no Sul e Sudeste
O Chaves na Mão tem uma estratégia regional bem definida.
Regiões de maior cobertura:
- São Paulo (estado): Excelente cobertura em capital e interior
- Rio Grande do Sul: Porto Alegre e região metropolitana, serra gaúcha, litoral
- Santa Catarina: Florianópolis, Blumenau, Joinville, litoral catarinense
- Paraná: Curitiba, Londrina, Maringá
- Rio de Janeiro (capital): Boa cobertura em bairros nobres
Pontos fracos:
- Norte e Nordeste (cobertura muito baixa)
- Centro-Oeste (apenas Brasília e Goiânia têm volume razoável)
- Imóveis comerciais em cidades menores
| Região | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| São Paulo (Capital) | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Rio de Janeiro | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
| Curitiba | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Porto Alegre | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Florianópolis | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Brasília | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
| Salvador | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Recife | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐ |
| Manaus | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐ |
| Interior SP | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
| Interior Sul | ⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Interior Nordeste | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐ |
| Interior Norte | ⭐ | ⭐⭐⭐ | ⭐ |
Legenda: ⭐⭐⭐⭐⭐ Excelente | ⭐⭐⭐⭐ Muito Bom | ⭐⭐⭐ Bom | ⭐⭐ Razoável | ⭐ Fraco
3. Qualidade dos Dados: O Que Cada Portal Oferece
Para elaborar um laudo de avaliação ou PTAM confiável, a qualidade dos dados é tão importante quanto a quantidade de anúncios.
Completude das Informações
Nem todos os portais exigem o mesmo nível de detalhamento nos anúncios.
| Campo de Dados | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Preço de Venda | 95% | 92% | 98% |
| Preço de Aluguel | 93% | 90% | 96% |
| Área Total | 88% | 85% | 90% |
| Área Privativa | 45% | 40% | 35% |
| Número de Quartos | 98% | 97% | 99% |
| Número de Banheiros | 92% | 88% | 94% |
| Vagas de Garagem | 85% | 80% | 88% |
| Condomínio (Valor) | 65% | 60% | 70% |
| IPTU (Valor) | 35% | 30% | 40% |
| Endereço Completo | 40% | 35% | 45% |
| CEP | 55% | 50% | 60% |
| Ano de Construção | 25% | 20% | 30% |
| Número de Fotos | 15-20 (média) | 12-18 (média) | 10-15 (média) |
Observações importantes:
- ZAP: Exige mais campos obrigatórios, resultando em anúncios mais completos
- VivaReal: Maior flexibilidade = mais anúncios, mas muitos incompletos
- Chaves na Mão: Melhor taxa de preenchimento proporcional (menos anúncios, mais completos)
Precisão e Atualização dos Dados
Um dos maiores problemas dos portais imobiliários é a presença de anúncios desatualizados ou com informações incorretas.
| Aspecto | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Anúncios Ativos vs Vendidos | 15% já vendidos | 20% já vendidos | 10% já vendidos |
| Atualização de Preço | Mensal (maioria) | Trimestral (maioria) | Mensal (maioria) |
| Verificação de Dados | Moderada | Baixa | Alta |
| Anúncios Duplicados | 25-30% | 30-35% | 10-15% |
| Preços “Isca” | 10% | 15% | 5% |
Legenda:
- Anúncios duplicados: Mesmo imóvel anunciado por várias imobiliárias
- Preços “isca”: Valores irreais para atrair cliques (muito abaixo do mercado)
Informações Adicionais Relevantes para Avaliação
Além dos dados básicos, alguns portais fornecem informações extras úteis para métodos de avaliação imobiliária.
| Informação Extra | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Histórico de Preço | ❌ Não | ❌ Não | ❌ Não |
| Tempo de Anúncio | ✅ Sim | ✅ Sim | ⚠️ Parcial |
| Características do Bairro | ✅ Sim (Índice ZAP) | ✅ Sim (Walk Score) | ❌ Não |
| Preço/m² Automático | ✅ Sim | ✅ Sim | ✅ Sim |
| Plantas/Mapas | ⚠️ Raros | ⚠️ Raros | ❌ Muito raros |
| Tour Virtual | ⚠️ 10-15% | ⚠️ 8-12% | ⚠️ 5% |
| Vídeos | ⚠️ 20% | ⚠️ 15% | ⚠️ 10% |
| Dados da Imobiliária | ✅ Completo | ✅ Completo | ✅ Completo |
4. Facilidade de Extração de Dados
Este é o aspecto mais importante para profissionais que precisam coletar dezenas ou centenas de imóveis para elaborar laudos e relatórios.
Interface e Usabilidade
ZAP Imóveis:
- ✅ Filtros avançados bem organizados
- ✅ Busca por polígono no mapa (delimitar área específica)
- ✅ Exportação de lista de resultados (limitada)
- ❌ Paginação lenta (carrega apenas 20 anúncios por página)
- ❌ Limite de 1.000 resultados por busca
- ⚠️ Layout pesado (carrega lentamente em conexões ruins)
VivaReal:
- ✅ Filtros completos e intuitivos
- ✅ Busca por raio (km) a partir de um ponto
- ✅ Maior limite de resultados (até 2.500 por busca)
- ❌ Não permite exportação direta
- ❌ Muitos anúncios “patrocinados” misturados aos orgânicos
- ⚠️ Paginação infinita (dificulta contagem exata)
Chaves na Mão:
- ✅ Interface mais limpa e rápida
- ✅ Carregamento mais ágil das páginas
- ✅ Menos anúncios patrocinados
- ❌ Filtros menos sofisticados
- ❌ Busca por mapa menos precisa
- ❌ Limite de 500 resultados por busca
Processo Manual de Coleta (Sem Automação)
Vamos comparar quanto tempo você leva para coletar 30 imóveis comparáveis manualmente em cada portal:
| Etapa do Processo | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Definir filtros de busca | 3 min | 2 min | 2 min |
| Navegar pelos resultados | 10 min | 12 min | 8 min |
| Abrir 30 anúncios (abas) | 5 min | 6 min | 4 min |
| Copiar dados de cada anúncio | 45 min | 50 min | 40 min |
| Organizar em planilha | 15 min | 15 min | 12 min |
| Conferir e limpar dados | 10 min | 12 min | 8 min |
| TEMPO TOTAL | 88 min (~1h30) | 97 min (~1h40) | 74 min (~1h15) |
⚠️ Problema: Se você precisa pesquisar nos 3 portais simultaneamente (o ideal para ter amostra completa), são ~4 horas só para 30 imóveis!
✅ Solução: Caxias IA automatiza a busca nos 3 portais simultaneamente, reduzindo esse tempo para menos de 15 minutos. Economize 3h na coleta de dados comparativos!
Limitações Técnicas para Extração
| Limitação | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| API Pública | ❌ Não | ❌ Não | ❌ Não |
| Exportação CSV/Excel | ❌ Não | ❌ Não | ❌ Não |
| Captcha em Buscas | ⚠️ Após 50+ buscas | ⚠️ Após 100+ buscas | ⚠️ Raramente |
| Bloqueio de IP | ⚠️ Após 200+ requisições/dia | ⚠️ Após 300+ requisições/dia | ⚠️ Muito raro |
| Cópia de Texto | ✅ Permitido | ✅ Permitido | ✅ Permitido |
| Download de Imagens | ✅ Permitido | ✅ Permitido | ✅ Permitido |
Observação importante: Nenhum dos 3 portais oferece API oficial para extração automatizada de dados. Soluções como o Caxias IA utilizam técnicas de web scraping ético, respeitando os limites de requisições e termos de uso.
5. Tabela Comparativa Completa
Resumo definitivo para você escolher qual(is) portal(ais) usar em cada situação:
| Critério | ZAP Imóveis | VivaReal | Chaves na Mão |
|---|---|---|---|
| Volume Total de Anúncios | 🥈 1,2 milhão | 🥇 1,5 milhão | 🥉 400 mil |
| Cobertura Nacional | 🥈 95% | 🥇 100% | 🥉 70% |
| Qualidade dos Dados | 🥇 Muito Boa | 🥉 Boa | 🥈 Muito Boa |
| Completude de Informações | 🥈 88% | 🥉 85% | 🥇 90% |
| Anúncios Duplicados | 🥈 25-30% | 🥉 30-35% | 🥇 10-15% |
| Anúncios Desatualizados | 🥈 15% | 🥉 20% | 🥇 10% |
| Facilidade de Navegação | 🥇 Excelente | 🥈 Muito Boa | 🥉 Boa |
| Velocidade de Carregamento | 🥉 Lenta | 🥈 Média | 🥇 Rápida |
| Filtros Avançados | 🥇 Excelentes | 🥈 Muito Bons | 🥉 Básicos |
| Busca por Mapa | 🥇 Melhor (polígono) | 🥈 Muito Boa (raio) | 🥉 Básica |
| Imóveis Alto Padrão | 🥇 Melhor | 🥈 Muito Bom | 🥉 Razoável |
| Imóveis Populares | 🥉 Razoável | 🥇 Melhor | 🥈 Bom |
| Terrenos e Rurais | 🥉 Fraco | 🥇 Melhor | 🥈 Razoável |
| Comerciais/Industriais | 🥇 Melhor | 🥈 Muito Bom | 🥉 Razoável |
| Sul do Brasil | 🥈 Muito Bom | 🥇 Excelente | 🥇 Excelente |
| Nordeste | 🥈 Muito Bom | 🥇 Excelente | 🥉 Fraco |
| Norte | 🥉 Razoável | 🥇 Bom | 🥉 Muito Fraco |
| Tempo Coleta Manual (30 imóveis) | 🥈 ~88 min | 🥉 ~97 min | 🥇 ~74 min |
6. Quando Usar Cada Portal
Agora que você conhece as características de cada portal, veja em quais situações cada um é mais indicado:
Use o ZAP Imóveis quando:
- ✅ Está avaliando imóveis de médio ou alto padrão
- ✅ O imóvel está em bairro nobre de capital ou grande cidade
- ✅ Precisa de filtros avançados (condomínio fechado, vista para o mar, etc.)
- ✅ Está trabalhando com imóveis comerciais premium (lajes corporativas, edifícios empresariais)
- ✅ Precisa de dados mais confiáveis (menos anúncios “isca”)
- ✅ O cliente tem perfil mais exigente
Use o VivaReal quando:
- ✅ Precisa de maior volume de comparáveis (amostra ampla)
- ✅ Está avaliando imóveis em regiões afastadas, interior ou Norte/Nordeste
- ✅ O imóvel é popular ou classe média
- ✅ Está buscando terrenos ou propriedades rurais
- ✅ Precisa de cobertura nacional completa
- ✅ Quer maximizar o número de resultados (aceita fazer limpeza depois)
Use o Chaves na Mão quando:
- ✅ Está trabalhando em São Paulo, Rio Grande do Sul ou Santa Catarina
- ✅ Prefere qualidade à quantidade (menos anúncios duplicados)
- ✅ Busca imobiliárias locais e regionais (menos agregadores)
- ✅ Quer processos mais rápidos (interface mais leve)
- ✅ Está avaliando imóveis em cidades médias do Sul/Sudeste
- ✅ Precisa de dados mais completos (IPTU, condomínio, endereço)
7. Casos Práticos: Qual Portal Usar?
Veja exemplos reais de situações e qual estratégia de portais funciona melhor:
Caso 1: Apartamento Padrão Médio em São Paulo (Capital)
Imóvel: Apartamento 70m², 2 quartos, 1 vaga, bairro classe média (Tatuapé, Mooca, Vila Mariana)
Objetivo: Laudo para financiamento bancário (Grau II da NBR 14653)
Estratégia recomendada:
- 1º Portal: VivaReal (maior volume de comparáveis neste segmento)
- 2º Portal: ZAP Imóveis (dados mais confiáveis para validação)
- 3º Portal: Chaves na Mão (complementar)
Meta de coleta: 8-12 comparáveis de cada portal = 24-36 imóveis totais
Tempo estimado manual: 3-4 horas nos 3 portais
Tempo com Caxias IA: 10-15 minutos ✅
Caso 2: Cobertura de Alto Padrão no Rio de Janeiro
Imóvel: Cobertura 250m², 4 suítes, vista mar, Leblon ou Ipanema
Objetivo: PTAM para negociação de compra/venda
Estratégia recomendada:
- 1º Portal: ZAP Imóveis (melhor cobertura de alto padrão na Zona Sul RJ)
- 2º Portal: Chaves na Mão (boas opções em bairros nobres)
- 3º Portal: VivaReal (para volume adicional)
Meta de coleta: 5-8 comparáveis (mercado mais restrito)
Observação: Para imóveis muito específicos, pode ser necessário ampliar área de busca (toda Zona Sul, não só Leblon)
Caso 3: Terreno Urbano em Florianópolis
Imóvel: Terreno 450m², zona urbana consolidada, bairro Trindade
Objetivo: Laudo para desapropriação municipal (Grau III)
Estratégia recomendada:
- 1º Portal: Chaves na Mão (excelente cobertura em SC, especialmente terrenos)
- 2º Portal: VivaReal (complementar com maior volume)
- 3º Portal: ZAP Imóveis (validação adicional)
Meta de coleta: 10-15 comparáveis (Grau III exige amostra maior)
Dica: Para terrenos, ampliar raio de busca (2-3 km) e usar fator de homogeneização por localização
Caso 4: Casa em Cidade do Interior (50 mil habitantes)
Imóvel: Casa 180m², 3 quartos, Marília/SP
Objetivo: Avaliação para partilha de herança
Estratégia recomendada:
- 1º Portal: VivaReal (melhor cobertura em cidades médias/pequenas)
- 2º Portal: Chaves na Mão (boa presença no interior paulista)
- 3º Portal: ZAP Imóveis (pode ter poucos resultados, mas serve para validação)
Meta de coleta: 6-10 comparáveis (mercado pode ser limitado)
Atenção: Em cidades menores, pode ser necessário aceitar variações maiores (±20m² de área, ±5 anos de idade) para conseguir amostra suficiente
Caso 5: Sala Comercial em Shopping Center
Imóvel: Sala comercial 35m², shopping de bairro, Porto Alegre
Objetivo: Avaliação para garantia de financiamento
Estratégia recomendada:
- 1º Portal: ZAP Imóveis (melhor para comerciais específicos)
- 2º Portal: Chaves na Mão (boa cobertura em POA)
- 3º Portal: VivaReal (complementar)
Meta de coleta: 3-6 comparáveis (mercado muito específico)
Observação: Para imóveis comerciais atípicos, pode ser necessário usar método da renda em vez de comparação direta
8. A Resposta Definitiva: Use os 3 Portais Simultaneamente!
Depois de analisar cobertura, qualidade e facilidade de extração, chegamos à conclusão fundamental para quem trabalha com avaliação imobiliária profissional:
Por Que Usar os 3 Portais?
1. Amostra Mais Representativa
Cada portal tem anúncios exclusivos. Estima-se que apenas 40-50% dos anúncios aparecem em mais de um portal. Isso significa que se você usar apenas um portal, está perdendo metade do mercado.
2. Redução de Viés
Como vimos, cada portal tem um perfil de público diferente:
- ZAP = mais alto padrão (valores 10-15% acima da média)
- VivaReal = perfil amplo (valores médios mais realistas)
- Chaves na Mão = forte regional (valores locais precisos)
Usar os 3 portais permite cruzar dados e obter uma média mais confiável.
3. Conformidade com NBR 14653
A norma ABNT NBR 14653-2 exige que a pesquisa de mercado seja abrangente e represente o universo de ofertas. Usar múltiplas fontes fortalece a fundamentação técnica do laudo.
4. Melhor Negociação
Para elaborar um PTAM consistente, ter dados dos 3 portais permite identificar:
- Valores extremos (outliers) que devem ser descartados
- Tendências reais do mercado vs anúncios “isca”
- Argumentos sólidos para negociação de preço
O Problema: Tempo e Esforço
Pesquisar manualmente nos 3 portais para coletar 30-50 imóveis comparáveis leva 3-5 horas de trabalho repetitivo:
- Definir os mesmos filtros 3 vezes
- Navegar por centenas de anúncios
- Copiar e colar dados manualmente
- Consolidar tudo em uma planilha
- Eliminar duplicatas
- Conferir e limpar dados
Para profissionais que fazem múltiplas avaliações por semana, isso consome tempo precioso que poderia ser usado em análise técnica e atendimento a clientes.
A Solução: Automação Inteligente
É exatamente por isso que criamos o Caxias IA – a plataforma que faz busca simultânea e automatizada nos 3 principais portais imobiliários brasileiros:
Como funciona:
- Você define uma única vez os critérios de busca (localização, área, quartos, preço)
- O sistema busca automaticamente em ZAP + VivaReal + Chaves na Mão
- Em menos de 2 minutos, você recebe todos os dados organizados em planilha
- Duplicatas são identificadas automaticamente
- Dados são padronizados e prontos para análise estatística
Benefícios concretos:
- ⏰ Economize 3h por avaliação (de 4h manuais para 15 min automatizados)
- 📊 Dados completos dos 3 portais em um só lugar
- ✅ Maior conformidade com NBR 14653 (amostra mais abrangente)
- 💰 Aumente sua produtividade (mais laudos por semana)
- 🎯 Reduza erros (sem digitação manual)
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9. Checklist: Escolhendo Portais para Sua Avaliação
Use este checklist rápido para decidir sua estratégia de pesquisa:
| Característica do Imóvel | Portal Prioritário | Portais Secundários |
|---|---|---|
| Alto padrão (R$ 1M+) | ZAP | VivaReal, Chaves na Mão |
| Classe média padrão | VivaReal | ZAP, Chaves na Mão |
| Popular (até R$ 300k) | VivaReal | Chaves na Mão, ZAP |
| Capital ou região metropolitana | ZAP | VivaReal, Chaves na Mão |
| Interior Sul/Sudeste | Chaves na Mão | VivaReal, ZAP |
| Interior Norte/Nordeste | VivaReal | ZAP, Chaves na Mão |
| Terreno urbano | VivaReal | Chaves na Mão, ZAP |
| Propriedade rural | VivaReal | Chaves na Mão |
| Comercial/Industrial | ZAP | VivaReal, Chaves na Mão |
| Lançamento/Na planta | ZAP | VivaReal |
Regra de ouro: Sempre que possível, use os 3 portais para ter a visão mais completa do mercado!
10. Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Posso usar apenas um portal para fazer meu laudo de avaliação?
Tecnicamente sim, mas não é recomendado. A NBR 14653 não especifica fontes mínimas, mas exige que a pesquisa seja “representativa do mercado”. Usar apenas um portal pode resultar em viés de amostra e laudos menos confiáveis. O ideal é usar os 3 principais portais.
2. Por que ZAP e VivaReal, sendo do mesmo grupo, têm anúncios diferentes?
Embora pertençam ao OLX Group, mantêm bases de dados, contratos comerciais e estratégias separadas. Imobiliárias podem escolher anunciar apenas em um deles. Além disso, cada portal tem critérios diferentes de aprovação e público-alvo distinto.
3. Como identificar anúncios duplicados entre os portais?
Compare os seguintes campos:
- Endereço exato (se disponível)
- CEP + número do imóvel
- Combinação área + quartos + preço + bairro
- Fotos idênticas (mesma sequência e ângulos)
O Caxias IA faz isso automaticamente, marcando duplicatas com alta probabilidade de match.
4. Qual portal tem os dados mais atualizados?
Depende da região, mas em geral:
- Melhor: Chaves na Mão (10% de anúncios desatualizados)
- Médio: ZAP Imóveis (15% desatualizados)
- Pior: VivaReal (20% desatualizados)
Dica: Dê preferência a anúncios com data de publicação inferior a 30 dias.
5. Os portais permitem extração automatizada de dados?
Nenhum dos 3 oferece API oficial para extração em massa. Soluções como o Caxias IA utilizam técnicas de web scraping ético, respeitando limites de requisições e termos de uso dos sites.
6. Preciso pagar para usar os portais imobiliários?
Não. ZAP, VivaReal e Chaves na Mão são 100% gratuitos para consulta. Imobiliárias pagam para anunciar, mas usuários finais (compradores, corretores, avaliadores) acessam livremente.
7. Como lidar com anúncios sem preço (sob consulta)?
Anúncios “sob consulta” ou sem preço devem ser descartados da amostra para avaliação, pois não permitem análise estatística. Foque apenas em anúncios com valores explícitos.
8. Qual a diferença entre “área total” e “área privativa”?
Nem todos os portais deixam claro, mas:
- Área total: Inclui áreas comuns (corredores, elevadores, etc.) proporcionalmente
- Área privativa: Apenas a área interna da unidade
Para avaliação, sempre use área privativa. Se o anúncio só tem área total, aplique fator de correção (geralmente 75-85% da área total).
Conclusão: A Estratégia Inteligente Para Avaliação Imobiliária
Depois de comparar ZAP Imóveis, VivaReal e Chaves na Mão em todos os aspectos relevantes para profissionais de avaliação, a conclusão é clara:
Não existe um “melhor portal” absoluto. Cada um tem forças e fraquezas específicas, e a escolha ideal depende do tipo de imóvel, localização e objetivo da avaliação.
Para resultados profissionais que atendam às exigências da NBR 14653 e tragam confiança aos seus clientes, a estratégia vencedora é simples:
✅ Use os 3 portais simultaneamente
Isso garante:
- 📊 Amostra mais representativa do mercado
- 🎯 Redução de vieses (alto padrão vs popular, capitais vs interior)
- ✅ Maior conformidade técnica com normas
- 💼 Laudos mais robustos e defensáveis
O único obstáculo é o tempo – pesquisar manualmente nos 3 portais consome 3-5 horas por avaliação.
É aí que entra a automação.
Com o Caxias IA, você:
- ⏰ Reduz o tempo de coleta de 3-4h para 10-15 minutos
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