A NBR 14653 é a norma técnica brasileira que estabelece os procedimentos para avaliação de bens. Publicada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), ela é obrigatória para engenheiros e arquitetos que elaboram laudos de avaliação imobiliária.
Se você trabalha com avaliação de imóveis, precisa conhecer esta norma em profundidade. Bancos, órgãos públicos e tribunais exigem conformidade com a NBR 14653 para aceitar laudos técnicos.
Neste guia prático, você vai aprender:
- ✅ O que é a NBR 14653 e por que ela existe
- ✅ As 5 partes da norma e quando usar cada uma
- ✅ Principais exigências (dados, vistoria, metodologia)
- ✅ Graus de fundamentação (I, II e III) e suas diferenças
- ✅ Como aplicar na prática com casos reais
- ✅ Penalidades por não seguir a norma
1. O Que É a NBR 14653
A NBR 14653 é a norma técnica da ABNT que regulamenta a avaliação de bens no Brasil. Ela foi criada para garantir que avaliações sejam feitas com critério técnico uniforme, evitando valores arbitrários ou sem fundamento.
Histórico da Norma
A primeira versão foi publicada em 2001, substituindo normas anteriores que estavam defasadas. Desde então, passou por revisões importantes:
- 2001: Primeira versão completa
- 2004: Revisão das partes 1 e 2 (urbanos)
- 2011: Atualização metodológica
- 2019: Última revisão (versão vigente)
Objetivos da NBR 14653
A norma tem três objetivos principais:
1. Padronizar Metodologias
Todos os avaliadores usam os mesmos critérios técnicos, permitindo comparação entre laudos de diferentes profissionais.
2. Garantir Qualidade Técnica
Estabelece requisitos mínimos de dados, análise estatística e documentação para cada tipo de avaliação.
3. Proteger Todas as Partes
Compradores, vendedores, bancos, órgãos públicos e os próprios avaliadores ficam protegidos por laudos tecnicamente fundamentados.
Quem Deve Seguir a NBR 14653
São obrigados a seguir a norma:
- ✅ Engenheiros civis e de avaliações (registro CREA)
- ✅ Arquitetos e urbanistas (registro CAU)
- ✅ Empresas de avaliação contratadas por bancos ou órgãos públicos
- ✅ Peritos judiciais nomeados em processos
Importante: Corretores de imóveis (CRECI) podem elaborar pareceres técnicos (PTAM), mas não laudos conforme NBR 14653. Apenas engenheiros e arquitetos podem assinar laudos técnicos com ART/RRT.
2. As 5 Partes da NBR 14653
A norma é dividida em 5 partes independentes, cada uma tratando de um tipo específico de bem:
| Parte | Assunto | Quando Usar |
|---|---|---|
| NBR 14653-1 | Procedimentos Gerais | Base para todas as avaliações |
| NBR 14653-2 | Imóveis Urbanos | Apartamentos, casas, terrenos, comerciais |
| NBR 14653-3 | Imóveis Rurais | Fazendas, sítios, chácaras |
| NBR 14653-4 | Empreendimentos | Viabilidade de projetos imobiliários |
| NBR 14653-5 | Máquinas e Equipamentos | Avaliação de ativos industriais |
NBR 14653-1: Procedimentos Gerais
A Parte 1 é a base de todas as outras. Define:
- Conceitos fundamentais (valor de mercado, valor em uso, etc.)
- Metodologias gerais de avaliação
- Estrutura do laudo técnico
- Responsabilidades do profissional
- Graus de fundamentação e precisão
Uso prático: Leia esta parte primeiro. Ela é curta (20 páginas) e essencial para entender as demais.
NBR 14653-2: Imóveis Urbanos
A Parte 2 é a mais usada no Brasil. Trata de:
- Apartamentos residenciais
- Casas urbanas
- Terrenos urbanos
- Imóveis comerciais (lojas, salas, galpões)
- Garagens e vagas
Principais definições:
- Método Comparativo Direto: O mais usado (90% das avaliações urbanas)
- Dados de mercado: Máximo 12 meses de idade
- Vistoria obrigatória: O avaliador deve visitar o imóvel
- Tratamento estatístico: Para Grau II e III, com software apropriado
NBR 14653-3: Imóveis Rurais
A Parte 3 adapta os procedimentos para propriedades rurais:
- Fazendas produtivas (agricultura, pecuária)
- Terras nuas
- Sítios e chácaras de lazer
- Propriedades com recursos naturais (floresta, mineração)
Diferenças principais:
- Dados de mercado podem ter até 24 meses (mercado mais lento)
- Considera capacidade produtiva da terra
- Benfeitorias têm peso importante (cercas, currais, casas)
- Valoração de recursos hídricos e florestais
NBR 14653-4: Empreendimentos
A Parte 4 trata de análise de viabilidade de projetos imobiliários:
- Lançamentos imobiliários
- Incorporações
- Loteamentos
- Shopping centers
Metodologia específica:
- Fluxo de caixa descontado (receitas – custos ao longo do tempo)
- Taxa Interna de Retorno (TIR)
- Valor Presente Líquido (VPL)
- Análise de sensibilidade (cenários otimista/pessimista)
NBR 14653-5: Máquinas e Equipamentos
A Parte 5 é voltada para ativos industriais:
- Máquinas e equipamentos industriais
- Instalações fabris
- Linhas de produção
- Equipamentos pesados
Métodos específicos:
- Custo de reprodução: Quanto custaria comprar equivalente novo
- Depreciação física: Desgaste pelo uso
- Obsolescência: Tecnológica, funcional, econômica
3. Principais Exigências da NBR 14653
Independente do tipo de imóvel, a norma estabelece requisitos obrigatórios:
Exigências Sobre Dados de Mercado
| Requisito | Urbanos (Parte 2) | Rurais (Parte 3) |
|---|---|---|
| Idade máxima | 12 meses | 24 meses |
| Quantidade mínima (Grau I) | 6 dados | 6 dados |
| Quantidade mínima (Grau II) | 10 dados | 10 dados |
| Quantidade mínima (Grau III) | 16 dados | 16 dados |
| Fonte preferencial | Transações efetivas | Transações efetivas |
| Fonte aceitável | Ofertas (com fator) | Ofertas (com fator) |
| Documentação | Obrigatória (URL, data, fonte) | Obrigatória (URL, data, fonte) |
⚡ Importante: O Caxias IA coleta dados automaticamente com registro de data, fonte e URL, garantindo conformidade com este requisito da NBR 14653!
Exigências Sobre Vistoria
- ✅ Vistoria é obrigatória no imóvel avaliando
- ✅ Deve ser registrada com fotos (mínimo 6-8 fotos)
- ✅ Documentar características construtivas e estado de conservação
- ✅ Data da vistoria deve constar no laudo
- ⚠️ Vistoria dos comparáveis não é obrigatória
Exigências Sobre Metodologia
A norma aceita três métodos principais:
1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Identificar imóveis semelhantes vendidos/anunciados
- Aplicar fatores de homogeneização (localização, área, idade, padrão)
- Usar tratamento estatístico adequado ao grau
- Apresentar intervalo de confiança
2. Método Involutivo (Custo de Reprodução)
- Avaliar terreno separadamente
- Calcular custo de construção (CUB × área × BDI)
- Aplicar depreciação por idade e estado
- Somar: Valor = Terreno + (Construção – Depreciação)
3. Método da Capitalização da Renda
- Estimar renda líquida anual
- Definir taxa de capitalização
- Calcular: Valor = Renda Líquida ÷ Taxa de Capitalização
Exigências Sobre o Laudo
O laudo técnico conforme NBR 14653 deve conter:
- ✅ Identificação completa do solicitante
- ✅ Identificação do imóvel (endereço, matrícula, área)
- ✅ Objetivo da avaliação
- ✅ Data de vistoria e data de referência do valor
- ✅ Descrição das características do imóvel
- ✅ Metodologia utilizada
- ✅ Pesquisa de dados de mercado (fontes, datas)
- ✅ Tratamento estatístico
- ✅ Valor final e intervalo de confiança
- ✅ Identificação do profissional (nome, registro)
- ✅ ART ou RRT
4. Graus de Fundamentação e Precisão
A NBR 14653 classifica avaliações em três graus conforme o nível de rigor técnico:
Comparativo: Grau I, II e III
| Aspecto | Grau I | Grau II | Grau III |
|---|---|---|---|
| Dados mínimos (1 variável) | 6 | 10 | 16 |
| Inferência estatística | Não exige | Obrigatória | Rigorosa |
| Vistoria | Obrigatória | Obrigatória | Obrigatória |
| Modelo estatístico | Sim | Sim | Sim |
| Campo de arbítrio | Até 40% | Até 30% | Até 15% |
| Amplitude | ≤ 30% | ≤ 20% | ≤ 10% |
| Finalidades | Orientações gerais | Financiamentos, ITBI | Perícias, desapropriações |
Importante: a quantidade de dados mínimos pode variar de acordo com a quantidade de variáveis ativas no seu modelo estatístico.
Grau I: Avaliação Expedita
Quando usar:
- Consultas preliminares de valor
- Análises de investimento interno
- Orientações gerais
Características:
- Mínimo 6 dados de mercado para 1 variável independente
- Exige modelo estatístico
- Campo de arbítrio até 40%
- Amplitude máxima ±30%
Exemplo prático:
Apartamento em bairro de classe média. Você encontra 3 comparáveis: R$ 380k, R$ 410k, R$ 395k. Média: R$ 395k. Com ±30%, o valor pode estar entre R$ 276k e R$ 514k. Serve para “ter uma ideia”, mas não para decisões críticas.
Grau II: Avaliação Normal
Quando usar:
- Financiamentos bancários (maioria dos casos)
- Garantias de empréstimos
- ITBI (imposto de transmissão)
- Partilhas amigáveis
- Seguros
Características:
- Mínimo 10 dados de mercado
- Tratamento estatístico obrigatório (regressão linear)
- Software apropriado recomendado
- Campo de arbítrio até 30%
- Amplitude máxima ±20%
Exemplo prático:
Mesmo apartamento. Você coleta 50 comparáveis, aplica regressão linear considerando área, idade e localização. Resultado: R$ 392k ± 15%. Intervalo: R$ 333k a R$ 451k. Banco aceita para financiamento.
Grau III: Avaliação Rigorosa
Quando usar:
- Desapropriações (justas indenizações)
- Perícias judiciais
- Partilhas litigiosas
- Disputas de alto valor
- Fundos de investimento imobiliário
Características:
- Mínimo 16 dados de mercado (na prática, 40-50 recomendado)
- Tratamento estatístico rigoroso (múltiplas variáveis)
- Testes de aderência (normalidade, homocedasticidade)
- Campo de arbítrio até 15%
- Amplitude máxima ±10%
- Análise de resíduos
Exemplo prático:
Mesmo apartamento para perícia judicial. Você coleta 50 comparáveis, monta modelo com 5 variáveis (área, idade, andar, vagas, condomínio), testa significância estatística. Resultado: R$ 389k ± 8%. Intervalo: R$ 358k a R$ 420k. Juiz aceita como base para sentença.
Como Escolher o Grau
Use este fluxo:
- Qual a finalidade do laudo?
- Quem solicitou? (banco, tribunal, cliente particular)
- Qual o valor envolvido? (alto valor = maior rigor)
- Há disputa ou litígio?
Regra prática:
- Consultoria interna → Grau I
- Financiamento, compra/venda → Grau II
- Judicial, desapropriação, alta complexidade → Grau III
5. Como Aplicar a NBR 14653 na Prática
Veja casos reais de aplicação da norma:
Caso 1: Apartamento para Financiamento (Grau II)
Situação: Cliente quer financiar apartamento de R$ 450k. Banco exige laudo Grau II.
Aplicação da norma:
- Vistoria: Visitar o apartamento, tirar 8 fotos, medir ambiente
- Coleta de dados: Buscar 40-50 comparáveis em ZAP + VivaReal + Chaves na Mão
- Homogeneização: Ajustar por área (±10m²), idade (±5 anos), andar
- Regressão linear: Usar Excel ou software específico (DataMétrica, Laudus)
- Resultado: Valor de R$ 438k ± 18% → Intervalo R$ 359k-R$ 517k
- Laudo: Documento de 15-20 páginas com anexos, fotos, ART
Tempo: 1-2 dias (com coleta manual) ou 4-6 horas (com automação)
Honorários típicos: R$ 1.800 – R$ 2.500
Caso 2: Terreno para Desapropriação (Grau III)
Situação: Prefeitura vai desapropriar terreno de 500m² para obra pública. Proprietário contesta valor oferecido.
Aplicação da norma:
- Vistoria detalhada: Levantamento topográfico, fotos de todos os ângulos, infraestrutura
- Coleta de dados: Buscar 50-60 terrenos comparáveis (pode ampliar raio)
- Modelo complexo: Regressão múltipla (área, testada, localização, zoneamento, topografia)
- Testes estatísticos: Normalidade (Shapiro-Wilk), significância (p-valor < 0,05)
- Resultado: Valor de R$ 450k ± 8% → Intervalo R$ 414k-R$ 486k
- Laudo: 30-50 páginas, análise de resíduos, gráficos, memória de cálculo completa
Tempo: 5-7 dias
Honorários típicos: R$ 6.000 – R$ 10.000
6. Penalidades Por Não Seguir a NBR 14653
Profissionais que descumprem a norma estão sujeitos a:
Penalidades no CREA/CAU
Conselhos profissionais podem aplicar:
- ⚠️ Advertência: Para infrações leves (primeira vez)
- ⚠️ Multa: R$ 500 – R$ 5.000 conforme gravidade
- ⚠️ Suspensão temporária: 30-90 dias sem poder exercer
- ❌ Cancelamento do registro: Em casos graves ou reincidência
Motivos mais comuns de processo ético:
- Laudo sem vistoria do imóvel
- Dados de mercado sem fonte ou muito antigos (>12 meses)
- Laudo sem ART/RRT
- Valor determinado “a olho”, sem metodologia
- Modelo estatístico inadequado para o grau declarado
Consequências Judiciais
Se o laudo causar prejuízo a terceiros:
- 💼 Ação de indenização: Responsabilidade civil
- 💼 Ação regressiva: Banco/seguradora pode cobrar
- ⚖️ Perícia invalidada: Juiz pode rejeitar laudo em processo
- ⚖️ Anulação de transação: Compra/venda pode ser desfeita
Rejeição por Instituições
Laudos não conformes são rejeitados por:
- 🏦 Bancos: Não aceitam para financiamento/garantia
- 🏛️ Órgãos públicos: Rejeitam em licitações, desapropriações
- ⚖️ Tribunais: Desconsideram em perícias
- 📋 Seguradoras: Não aceitam para apólices
Como Evitar Problemas
Siga esta checklist antes de entregar qualquer laudo:
- ✅ Vistoria realizada e documentada com fotos?
- ✅ Dados de mercado com menos de 12 meses?
- ✅ Quantidade mínima de dados para o grau? (6, 10 ou 16)
- ✅ Fontes documentadas? (URLs, datas, nomes)
- ✅ Tratamento estatístico adequado ao grau?
- ✅ Campo de arbítrio dentro do limite? (40%, 30% ou 15%)
- ✅ Amplitude dentro do limite? (±30%, ±20% ou ±10%)
- ✅ ART ou RRT emitida?
- ✅ Laudo assinado digitalmente?
- ✅ Metodologia claramente explicada?
⚡ Dica profissional: Use o Caxias IA para garantir que seus dados de mercado estejam sempre atualizados, com fonte documentada e em quantidade adequada ao grau desejado!
7. Perguntas Frequentes (FAQ)
1. A NBR 14653 é obrigatória ou recomendada?
É obrigatória para engenheiros e arquitetos. O CREA e CAU exigem que laudos técnicos sigam a norma ABNT. Tribunais e bancos também só aceitam laudos conformes à NBR 14653.
2. Posso usar dados de mercado com mais de 12 meses?
Em casos excepcionais, sim, mas você deve:
- Justificar no laudo (ex: “mercado escasso, sem dados mais recentes”)
- Aplicar atualização monetária (IPCA ou INCC)
- Aceitar que o laudo ficará Grau I (menor rigor)
Para Grau II e III, dados devem ter no máximo 12 meses (urbanos) ou 24 meses (rurais).
3. Qual software devo usar para tratamento estatístico?
A norma não obriga software específico. Opções aceitas:
- Excel + Análise de Dados: Serve para Grau II simples (gratuito)
- DataMétrica: Mais usado no Brasil (R$ 1.500-3.000/ano)
- Laudus: Interface intuitiva (R$ 800-1.800/ano)
- VistaImob: Bom custo-benefício (R$ 600-1.200/ano)
- SPSS/R/Python: Para estatísticos experientes (gratuito ou caro)
O importante é que o software permita regressão linear/múltipla e forneça testes estatísticos (p-valor, R², análise de resíduos).
4. Corretor de imóveis pode fazer laudo NBR 14653?
Não. A NBR 14653 é norma técnica de engenharia/arquitetura. Apenas profissionais com registro no CREA (engenheiros) ou CAU (arquitetos) podem elaborar laudos técnicos.
Corretores (CRECI) podem fazer:
- ✅ Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)
- ✅ Opiniões de valor para negociações
- ❌ Laudos de avaliação conforme NBR 14653
5. Preciso visitar pessoalmente os imóveis comparáveis?
Não. A NBR 14653 exige vistoria apenas do imóvel avaliando (aquele que você está avaliando). Os comparáveis podem ser coletados de portais imobiliários, sem vistoria presencial.
Exceção: para laudos de altíssima responsabilidade (ex: perícia de imóvel de R$ 10 milhões), é prudente visitar 2-3 comparáveis principais para confirmar características.
6. Quanto tempo leva para fazer um laudo conforme NBR 14653?
| Tipo de Laudo | Com Coleta Manual | Com Automação (Caxias IA) |
|---|---|---|
| Grau I (Expedito) | 1 dia (6-8h) | 4-6 horas |
| Grau II (Normal) | 2-3 dias (12-20h) | 1 dia (6-8h) |
| Grau III (Rigoroso) | 5-7 dias (30-40h) | 2-3 dias (12-18h) |
A maior parte do tempo é gasta em coleta e organização de dados. Com automação, você economiza 60-70% do tempo total.
Conclusão: Domine a NBR 14653 Para Laudos Profissionais
A NBR 14653 não é um obstáculo burocrático, mas sim uma ferramenta de proteção para você e seus clientes. Seguindo a norma, você:
- ✅ Protege-se de processos éticos no CREA/CAU
- ✅ Garante aceitação por bancos, tribunais e órgãos públicos
- ✅ Aumenta a credibilidade profissional
- ✅ Produz laudos tecnicamente robustos
- ✅ Pode cobrar honorários mais altos (laudos Grau III)
Principais pontos para lembrar:
- Use a Parte 2 para urbanos, Parte 3 para rurais
- Escolha o grau adequado à finalidade (I, II ou III)
- Colete dados suficientes e recentes (máx 12 meses)
- Faça vistoria obrigatória com fotos
- Use tratamento estatístico para Grau II e III
- Documente tudo (fontes, datas, metodologia)
- Emita ART/RRT sempre
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